RWA大爆发？你手里的资产，小心变成“空气币”！

RWA落地：概念到现实的蜕变与挑战

2025年初，香港金融市场接连迎来两则重磅消息：华夏银行在港推出亚太区首支零售代币化基金，以及香港财政司司长宣布即将发布第二份《香港虚拟资产发展政策宣言》，旨在推动传统资产与虚拟资产的深度融合与创新。

这两大举措被许多业内人士解读为RWA（Real World Assets，真实世界资产）项目合规化落地的标志。与此同时，内地农业领域首个RWA项目——“马陆葡萄”在上海数字资产交易所成功发行并融资1000万，更让RWA代币化完成了从“概念”到“落地”的飞跃。一时间，资产端、中介服务机构、一级市场投资者等各方纷纷行动起来，围绕RWA展开了如火如荼的讨论和项目咨询。

在这段时间里，加密沙律收到了大量来自项目方的RWA落地需求，涉及的底层资产范围广泛，涵盖了债券、黄金、稀有金属、不良资产、农产品、物业租金、大宗商品、数字版权、粉丝经济等诸多领域。

然而，随着对各类项目的深入论证，所有项目方最终都会回归到最初的问题，不断拷问自己：

• 我的项目是否真的适合进行RWA代币化？
• 如果我的项目不适合，那么什么样的项目才适合？
• RWA对底层资产有什么具体要求？是否所有类型的现实资产都可以进行代币化？
• 我发行的代币究竟是什么币？会不会沦为毫无价值的“空气币”？
• 即使不是空气币，币圈投资者对于有实物资产锚定、价值相对稳定的资产是否会有“炒作”的动力？

针对以上疑问，加密沙律将结合自身的实践经验，对这些问题进行深入剖析。

核心观点：

探索RWA的最佳路径，一定是结合大陆资产、数据合规出境以及海外资金募集，最终实现资产可控、数据可信、资金可募的局面，从而最大化RWA的价值。

一、如何理解RWA？

要理解RWA，首先需要明确其定义。RWA，即真实世界资产代币化（Real-World Assets Tokenization），是将现实世界中各类资产的自身价值、运营数据、收益情况等信息，以数字化形式存储在区块链上，形成数字通证（即数字代币），进而进行发行融资，并在链上面向投资者进行交易的过程。

许多企业都看到了RWA在融资方面的巨大潜力，那么，RWA在融资方面究竟有哪些特点呢？

RWA的“代币化”过程与资产“证券化”类似，同时也包含代币的ICO(首次公开发行)，与IPO(首次公开募股)类似。因此，我们可以将它们进行对比分析。

1. 以底层资产为核心

二者最大的区别在于：RWA以底层资产为核心，而非没有任何资产支撑的“空气”。我们可以将这类Token称为Asset-Backed Token（ABT）。

以底层资产为核心意味着RWA的融资行为并非围绕主体信用展开，而是基于对底层资产价值的评估。因此，企业是否长期盈利并非RWA的关键因素，只要企业拥有的某一批资产具有价值和潜力，就可以将其进行打包上链，从而实现融资。这无疑为企业带来了更多的可能性。

哪些资产适合进行RWA代币化呢？

从资产上链的效果来看，RWA项目是为价值高、品质优、需要提高流动性、降低投资门槛的项目量身打造的。一些较容易被接受和理解的项目类型包括：

• 稳定币： 以法币或现金等价物为支撑发行的代币，如最早的数字美元USDT和USDC等，是目前市场上最成功的RWA项目。
• 债券和股票： 将债券、股票等传统金融资产代币化，提高流动性和市场准入，如以美国国债为资产的USYC。
• 房地产： 通过代币化降低房地产投资的门槛，如RealT。
• 大宗商品： 如碳信用凭证、贵金属等实物资产，例如与黄金锚定的PAXG。

2. 融资速率

RWA借助智能合约等区块链技术，将融资流程全部链上数字化，并实现了数据的结构化和标准化，使数据成为了一种标准化的产品。从资产评估、代币发行到资金募集，结合区块链的公开透明、链上可追溯等特性，融资的速率确实能够得到极大的提升。

3. 资产流动性

RWA通过区块链技术将现实世界资产进行代币化、碎片化和国际化。例如，一套价值5000万的房产，鲜有人能够购买，但如果将其分割成一百万个碎片，则人人都有机会参与投资。这相当于为企业的资产装上了人人可踩动的“轮子”，使其能够在市场中快速流动起来。更好的流通性也为投资者带来了快速退出的可能性，从而提升了投资意愿。

虽然一枚代币代表的可能是几十万分之一的房产，也可能是几亿分之一的房产，这个比例会受到二级市场情绪波动的影响，但其价值存在一个相对稳定的基准，即底层资产本身的价值。

二、企业RWA面临的挑战

尽管RWA的优势如此诱人，但为什么中国大陆企业成功进行RWA的案例却屈指可数呢？加密沙律从实践中总结出了企业最常面临的两大挑战：

1. 合规挑战

RWA代币化自然离不开“币”，但中国大陆明确禁止虚拟货币融资交易平台进行兑换、买卖虚拟货币或提供定价服务。因此，合规在RWA项目中具有极高的优先级。

因此，中国大陆企业要实现RWA，必须规划一条完整的合规路径。

代币无法在中国境内发行，底层资产可以在境内或境外，整个项目可以境内外联动，也可以仅在境外，以满足发币合规的要求。

涉及跨境的项目，首先绕不开的一步是资产金融化。

由于RWA项目必须与各司法辖区的监管进行联动，如果企业不将产品和标品（股、债、份额）挂钩，会影响企业在法律上的行权。在全球数字监管不完善的环境下，RWA的合法性依赖于其对传统法律框架的适配。若不挂钩标品，则无法借助现有法律基础设施，降低监管摩擦，确保法律行权的有效性。因此，只有在资产金融化之后，企业资产才能通过智能合约进行代币化。

2. 如何让投资者感兴趣？

代币发行后，怎样才能产生价值，让大家愿意为其买单，才是真正的痛点，也是企业向加密沙律咨询时最常见的问题之一。

想要深刻理解这个问题，我们不妨先了解一些关于数字货币的知识。

首先，你能说说市面上我们熟悉的主流币（如BTC）、山寨币、空气币、土狗币、貔貅币、meme币等数字货币到底有什么区别吗？

这些币在性质上有细微的差别，但主要还是底层机制的不同：

主流币，如BTC的底层机制是PoW（工作量证明），通过竞争算力来获取记账权；ETH将底层机制转为PoS（权益证明）后，通过质押代币参与验证，发行成本已经有所降低。进入到Web3时代后，发行代币的技术门槛和发行成本又下降了一个台阶，出现了标准化协议，例如以太坊ERC-20，使得发币可以通过代码模板快速完成。 过去的2024年，就是一个典型的空气币满天飞的时代，大量的币部署在Solana和Base链上。

可见，发代币在Web3的世界里真的不难。

那么发币不难，上所难吗？

加密沙律告诉你，其实也不难，至少先实现链上的流通不难。企业进一步想要完成交易所的上架（简称“上所”），又最好能够上一个主流所，这件事会稍微有点挑战。但从我们的经验来看，一个影响力足够大的代币，主流所大概率会主动上所，一个影响力相对小的币若通过了上所规范审核，也能够完成主流所的上架。

但从香港为合规的虚拟资产交易所颁发牌照开始，企业的目光都聚焦在了这类持牌合规所的身上，怎样才能抓住机会在合规所上币，成了企业最关心的问题。

此处我们有必要认真界定一个概念，合规所究竟是指哪些交易所？

加密沙律认为：合规所是指在注册所在地的法规下获得了虚拟资产交易牌照的交易所。还有一类潜在的“合规所”，即注册所在地对于虚拟资产监管政策保持中性，不予打击虚拟资产相关业务，从“法无禁止即可为”来理解并不能将这类交易所规定为违法交易所。当然，在美国为首的各国政府推动下，全球加密监管政策框架越来越清晰，未来各国对于“合规”的界定会越来越明确。

说到这里，我们已经解决了发币的技术问题，也解决了上合规交易所的问题。至此，RWA项目中的代币终于来到了二级市场，准备进行流通。这时候回到了本节开头的问题：谁来投资此类代币？

愿意购买RWA代币的投资者需要具备两个前提条件：有购买动力 + 属于（境外）合格投资者

Web3世界里，代币的价值由它的工作原理，例如代币的产生方式、代币经济学和流通量等等因素决定。买家进入Web3市场，大部分都想要冲“千倍币”、“百倍币”，近期的Trump币就是一个典型例子，短短数月最高涨幅达到了800%。说到底，它其实就是一枚空气币，没有基本面，也很难进行估值，只是靠着玩家的情绪狂热硬生生把币炒起来了。

相比较来看，在RWA中，代币和资产锚定。资产的价值相对稳定，不可能千倍百倍地疯涨。此时如果有人愿意为RWA代币买单，大概率是看中代币天然就具有的高价值。实现这一点，只能靠底层资产本身。此时，我们就会发现，当代币和资产挂钩时，就有些违背了现在Web3世界中流行的代币流行的玩法。RWA代币本身的增值空间有限，投资者对资产本身感兴趣才会入场。

其次，在二级流通合规的前提下，交易所本着保护投资者的态度，一般都会对投资者有准入的要求。例如，华夏银行发布的代币化基金，就仅面向香港地区的投资者购买。

感兴趣的同时又需要满足（境外）合格投资者的条件，这就大大缩减了投资者的范围。

三、RWA项目具体如何落地？企业应当作何准备？加密沙律可以为你做什么？

1. 初筛可行RWA项目

在实践中，我们发现很多企业只是对RWA项目感兴趣，认为自己有能够实现RWA的资产，但真正对底层资产的规划是什么，反而说不出来，甚至对企业本身的资产状况也不是很了解。

加密沙律用一个不太恰当的比喻，就像孩子要出国留学，家长在找中介前，应当先充分了解自家孩子的情况，确定一个初步的留学地点和预算，再与中介的资源进行匹配，探讨成功的概率。

因此企业应当先全面了解自己的资产情况，敲定底层资产，且底层资产必须要和企业运营挂钩。这就对企业的专业人员有比较高的要求，企业必须要有跨领域的人才，既要懂企业运营、懂企业和资产本身的亮点、还要懂Web3的玩法。企业在启动项目前，必须先认识到，RWA是一个跨产业、金融、数字三圈的综合项目，“内外兼修”的人才必不可少。

2. 技术与合规先行，将双重风险前置

一旦初筛完成，加密沙律团队就会协同企业负责人深度研习RWA方案。包括设计通证经济模型、开发发币的技术架构、项目的数据采集方法，过程中的成本及周期评估，以及合规路径等等。由于企业性质和资产的不同，各地区、国家，各法律法规对商品经营、流转的合规要求都各不相同。我们帮助企业将技术和合规先行，将双重风险前置。

3. 项目执行落地，完成一级市场募集

方案完成后，项目就进行到执行的阶段。加密沙律团队在这个阶段的核心目标，就是帮助企业项目执行落地。具体包括深度尽职调查，撰写白皮书，开发部署智能合约以及全套的法律文本，与RWA项目全流程的资源方对接。最终项目方将实现资产代币化。

4. 上所规划，进行二级市场流通及后续的运营管理

该阶段，需要结合届时的政策、企业端的需求以及投资者的变化等作细微调整后，帮助企业上所完成二级市场