高盛：楼市低迷拖累物业管理行业增长，但长期结构性主题依然存在

高盛近期发布研报，指出内地楼市低迷将持续至2027年，预计今年物业管理行业增长仍将受到拖累。然而，该行同时认为，政府支持消费回稳和改善流动性的政策，将对物业管理公司的社区增值业务盈利率和收款带来正面影响。

高盛维持对华润万象生活、绿城服务、中海物业和保利物业的“买入”评级，主要基于其更强劲、更可预测的自由现金流产生能力以及具有吸引力的估值。但将碧桂园服务的评级由“中性”下调至“沽售”。

楼市低迷的短期影响与长期结构性机遇的并存

高盛的报告揭示了中国物业管理行业当前面临的复杂局面。短期内，房地产市场低迷无疑对物业管理公司的业绩造成压力。物业管理公司的收入很大程度上依赖于房地产开发的规模和速度。楼市低迷导致新楼盘交付减少，直接影响物业管理公司的管理面积和收入。此外，业主支付物业费的意愿也可能受到经济环境的影响，增加物业管理公司的收款难度。

然而，高盛依然看好物业管理行业的长期发展前景，认为其长期结构性主题依然存在。这主要基于以下几个因素：

• 社区增值服务增长潜力巨大： 随着居民生活水平的提高和对居住品质要求的提升，社区增值服务（如家政服务、养老服务、教育培训等）的需求不断增长，为物业管理公司提供了新的盈利增长点。政府的政策支持也进一步促进了这一领域的扩张。
• 规模经济效应显著：大型物业管理公司凭借其规模优势，能够在成本控制和资源整合方面占据领先地位，并通过并购扩张进一步提升市场份额。
• 科技赋能提升效率： 物业管理行业正积极拥抱科技，利用物联网、人工智能等技术提升运营效率，降低成本，提高服务质量。

投资策略与风险提示

高盛的“买入”评级主要集中在那些具有更强自由现金流产生能力和估值吸引力的公司。投资者在选择投资标的时，应关注公司的财务状况、经营效率、以及在社区增值服务领域的布局。

然而，投资者也需要关注以下风险：

• 房地产市场风险： 内地房地产市场的不确定性仍是物业管理行业面临的主要风险。楼市持续低迷可能导致物业管理公司收入下降，甚至出现经营亏损。
• 政策风险： 政府政策的变化可能对物业管理行业的盈利能力产生影响。
• 竞争风险： 物业管理行业的竞争日益激烈，中小物业管理公司面临较大的生存压力。

总结

高盛的报告为投资者提供了对中国物业管理行业现状和未来发展趋势的全面分析。尽管短期内面临楼市低迷的挑战，但该行业长期结构性主题依然存在，并有望在政府政策支持和科技赋能下实现可持续发展。投资者需谨慎评估风险，选择具有竞争优势和发展潜力的公司进行投资。