2024年中国土地市场深度总结与2025年展望

2024年中国土地市场深度总结与2025年展望

2024年全国土地市场，特别是涉宅用地市场，整体呈现供求偏弱态势。全年土地出让金同比下滑21%，较2020年峰值下滑54%，接近回落至2016年的水平。这主要源于政策对增量市场的严控以及房企拿地态度的谨慎。然而，年末市场出现一定程度的“翘尾”现象，一线城市供地节奏的调整、土拍规则的放宽等供给侧因素对此起到了推波助澜的作用，但这并不意味着房企投资拓张态度已发生根本性转变。2025年市场能否持续回暖，仍将很大程度上取决于房地产销售市场的复苏情况。

一、 全国市场：供求双弱，政策调整，年末回暖

2024年，全国宅地供应持续收缩，成交金额同比下滑幅度超过商办和工业用地。但值得关注的是，宅地供应结构正在发生变化，更加贴合改善性需求。具体表现为：成交容积率创下新低，尤其在一线城市；建筑规划要求和中小套型供给要求进一步放宽，“第四代住宅”项目增多。年末“翘尾”现象主要体现在一线城市成交规模和溢价率的显著提升，以及多宗高总价、高单价地块的成交。

二、 城市市场：热度分化，缩量提质

由于整体成交金额的收缩和房企拿地策略的聚焦，2024年超过三分之一的城市土地出让金不足10亿元。城市土地市场热度持续分化，头部城市竞争激烈，溢价率较高；而尾部城市虽然平均溢价率也较高，但仍存在一些零星的投资机会。

以深圳和淮安为例，其涉宅用地成交金额、楼面价和溢价率均同比上升，土地市场热度较高；杭州、扬州、上海、金华等城市则在供给收缩的同时提升了供给质量，市场热度得到一定程度的改善；但也有许多城市土地市场量价齐跌，表现不佳。

三、 企业市场：城投托底，头部房企策略调整

2024年，地方国企（城投）托底作用再次凸显，其权益拿地金额占TOP100房企的比例同比上升10个百分点至48%，创五年新高。与此同时，头部房企拿地集中度下降，TOP30房企拿地份额同比下降6个百分点至65%。多数房企拿地楼面价同比上涨，反映出房企更倾向于聚焦核心城市和核心板块。滨江集团、金隅集团和中建系的部分公司权益拿地金额同比增长，拿地较为积极；而多数房企由于“以销定投”战略以及销售下行等原因，权益拿地金额同比下滑。

四、 2025年展望及投资建议

在市场尚未完全筑底之前，我们更看好那些在核心城市拥有更多资源、运营稳健的房企，以及业绩和现金流稳健的高股息物业管理公司。

重点推荐：

• A股开发商： 城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股
• 港股开发商： 华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产
• 物业管理公司： 华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余

风险提示：

房地产政策波动风险、房地产市场复苏不及预期风险、部分房企面临经营风险。

免责声明： 本文仅供参考，不构成投资建议。投资者应独立判断并承担投资风险。